Lo studio di fattibilità economico-finanziaria: uno strumento indispensabile per valutare la redditività dell'investimento immobiliare alberghiero

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21 Feb 2017

La decisione circa la realizzazione di un investimento immobiliare in un nuovo progetto alberghiero o quella di procedere a un riposizionamento di mercato di un albergo funzionante (perchè ad esempio non produce i risultati desiderati) è un momento molto delicato, perchè è molto facile cadere in errori di valutazioni, e questo può rappresentare una importante perdita in termini redditività potenziale dell'investimento.

Per ridurre al minimo questo rischio è di fondamentale importanza impostare una corretta analisi di fattibilità economico-finanziaria focalizzata alla corretta misurazione della redditività che il nuovo progetto alberghiero sarà in grado di generare nel tempo.

Per raggiungere questo obiettivo l'analisi di fattibilità economico-finanziaria dovrà essere impostata analizzando e valutando una serie di fattori tra loro concatenati e interdipendenti, che consentiranno di valutare la redditività potenziale prodotta dall'investimento alberghiero nel nuovo albergo o nella riqualificazione o riposizionamento di un albergo esistente e funzionante.


Gli elementi da valutare per la realizzazione di una corretta analsi di fattibilità economico-finanziaria finalizzata alla valutazione della redditività dell'investimento immobiliare in un nuovo progetto alberghiero

  1. Analisi delle caratteristiche della location nella quale si inserisce il nuovo progetto alberghiero. Le opportunità di business di qualsiasi attività alberghiera derivano direttamente dalle caratteristiche del territorio dove sorgerà il nuovo progetto alberghiero o dove si trova ad operare l'albergo già esistente che si sta valutando di riposizionare sul mercato. L'analisi economico-sociale della location, il contesto imprenditoriale, le attrattive turistiche presenti, l'immagine di marca della destinazione, il grado di accessibilità dai principali bacini di generazione della domanda, sono alcuni degli elementi che influiranno direttamente sulla capacità della struttura alberghiera di generare una corretta redditività nel luogo periodo. Questa analisi è di fondamentale importanza anche nel caso di riposizionamento di mercato di un hotel già esistente

  2. Analisi dell'evoluzione della domanda turistica nella location. Sia nel caso di valutazione della redditività potenziale di un nuovo progetto alberghiero che nel caso di riposizionamento un albergo già esistente sul mercato, è di fondamentale importanza analizzare nel modo più preciso possibile la tendenza nell'evoluzione della domanda turistica nel territorio di riferimento, sia dal punto di vista quantitativo (evoluzione nel numero di arrivi, di presenze, di presenze medie), sia qualitativo (studio dei segmenti della domanda, stagionalità di arrivi e presenze, regioni o paesi di provenienza dei turisti). In questo modo si avranno informazioni molto utili per valutare le caratteristiche che dovrà avere il nuovo progetto alberghiero e sue potenzialità di generare redditività dall'investimento. 

  3. Analisi dell'evoluzione dell'offerta turistica e valutazione dell'offerta dei competitor diretti nella location. Questa analisi è di fondamentale importanza perchè permette di fornire utilissime informazioni circa lo specifico posizionamento di mercato che dovrà assumere il nuovo progetto alberghiero in termini di domanda turistica da aggredire, servizi alberghieri da definire e da implementare, tariffe da applicare, con l'obiettivo di massimizzare la redditività dell'investimento

  4. Definizione delle specifiche caratteristiche del progetto alberghiero. In funzione dell'analisi fin qui svolta, si procederà a decidere le specifiche caratteristiche del progetto alberghiero, sia in termini di dimenensionamento ottimo (numero, tipologia e dimensione delle camere e degli spazi comuni) che di tutti gli specifici i servizi da implmentare per soddisfare le necessità dei segmenti-target

  5. Definizione delle tariffe di vendita e delle strategie commerciali. La scelta delle tariffe di commercializzazione, insieme all'analisi dell'evoluzione della domanda turistica, influiranno direttamente sulla generazione del fatturato prodotto dalla gestione, sia che si tratti di un nuovo progetto alberghiero, che nel caso di riposizionamento di mercato di un albergo già operativo. Una volta individuate le tariffe da applicare in funzione della capacità di spesa dei diversi segmenti-obiettivo e dall'offerta proposta dai competitor, sarà necessario definire le strategie di commercializzazione per raggiungere efficacemente il mercato

  6. Definizione e implementazione delle strategie e delle azioni di comunicazione e di promozione. Oltre alla strategie e azioni di commercializzazione, dovrà essere impostata una strategia di comunicazione e di promozione dell'offerta nel medio-lungo periodo e delle corrispondenti azioni di breve periodo, per raggiungere i diversi segmenti della domanda potenziale, con l'obiettivo di farsi percepire in modo specifico e differente dai competitor. Le strategie di commercializzazione, di comunicazione e di promozione influiscono sulla capacità di produrre una corretta redditività dell'investimento nel nuovo progetto alberghiero nel lungo periodo

  7. Proiezione economico-finanziaria dei risultati attesi della gestione alberghiera. L'analisi fin qui effettuata serve per costruire una proiezione economico-finanziaria dei risultati della gestione nei 5 anni successi all'anno previsto per l'entrata in funzione del nuovo progetto alberghiero o successivi al riposizionamento di mercato dell'albergo esistente. In questa analisi si valutano con precisione tutte le voci di costo e di ricavo generati dalla gestione caratteristica, che consentono di valutare l'utile prodotto e, di conseguenza, la redditività generata dall'investimento. 

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Belloni Federico

Belloni Federico

Consulente senior specializzato nel settore turistico e alberghiero | Professore universitario | Mail: belloni@tsmconsulting.it

Consultor senior especializado en el sector turístico y hotelero | Profesor universitario | Mail: belloni@tsmconsulting-barcelona.com